Analiza opłacalności

Dlaczego same metry to za mało?

Większość inwestorów w Toruniu popełnia ten sam błąd: patrzą na cenę zakupu i mnożą ją przez średni czynsz z portali ogłoszeniowych. W przypadku kamienic to prosta droga do straty. Cegła nie kłamie – stan fundamentów przy ulicy Mostowej czy Łaziennej potrafi zmienić rentowność o 14% w ciągu jednego roku. My schodzimy do tych piwnic, sprawdzamy wilgoć i stan stropów, zanim w ogóle pomyślisz o wpłaceniu zadatku.

Realna stopa zwrotu (ROI), a nie pobożne życzenia

Przygotowujemy dokument, który ma zazwyczaj od 13 do 19 stron konkretnych danych. Nie używamy zaokrąglonych liczb, które ładnie wyglądają w prezentacjach. Jeśli z naszych wyliczeń wyjdzie, że zarobisz 6,7% rocznie, to właśnie taką wartość wpiszemy w tabelę. Szukamy drugiego dna w kosztach eksploatacji, uwzględniając fundusz remontowy, podatki od nieruchomości zabytkowych i realne koszty zarządzania najmem w skali 8 lat.

Koszty konserwatorskie pod ścisłą kontrolą

Remont zabytku to nie jest zwykła budowa. Musisz wiedzieć, że wymiana okien na drewniane o konkretnym profilu, wymaganym przez urząd, kosztuje średnio o 38% więcej niż standardowa stolarka. Wiemy to, bo w ciągu ostatnich 4 lat nadzorowaliśmy 17 takich wymian w centrum Torunia. Liczymy każdy metr tynku i każdą sztukaterię, żebyś w połowie prac nie został z rozgrzebanym dachem i pustym kontem. Bywamy przy tym brutalnie szczerymi doradcami.

Heads-up: Szczerze mówiąc, nie każda kamienica na Starówce to okazja. W 2023 roku odradziliśmy naszym klientom zakup 9 obiektów, ponieważ koszty osuszania murów zjadłyby przewidywany zysk na 11 lat do przodu. Wolimy powiedzieć "nie" na starcie, niż patrzeć na nieudaną inwestycję.

Prognoza najmu oparta na portfelu 83 lokali

Stawki najmu w Toruniu zależą od detali, których nie widać w Excelu. Mieszkanie z widokiem na Ratusz wynajmie się o 240-360 zł drożej niż to od strony ciemnego podwórza. Znamy te realia od podszewki, bo aktualnie zarządzamy 83 lokalami na Starym Mieście i Bydgoskim Przedmieściu. Wiemy, kto szuka tu noclegu, jakie ma wymagania co do ogrzewania i ile realnie zapłaci za klimat starej cegły. Stare mury, nowe zyski – to możliwe, ale tylko wtedy, gdy liczymy każdy metr z ołówkiem w ręku.