Dlaczego warto zostawić gołą cegłę na ścianie

Mit o kurzu i rzeczywistość portfela

Wielu właścicieli kamienic boi się, że goła cegła pyli i brudzi ubrania najemców. To stary lęk, który kosztuje Cię około 420-580 zł miesięcznie na straconym czynszu. Prawda jest taka, że porządny impregnat za 87 zł rozwiązuje ten problem na co najmniej 6 lat. W zeszłym roku przy ul. Mostowej zostawiliśmy odkrytą ścianę z 1892 roku w lokalu o powierzchni 47 metrów. Koszt czyszczenia wyniósł 1450 zł. Efekt był taki, że nowa kawiarnia podpisała umowę w 4 dni, akceptując stawkę o 14 zł wyższą za metr niż sąsiedzi z wygipsowanymi ścianami.

Cegła nie kłamie – ona pokazuje wiek budynku i buduje zaufanie u klienta, który wchodzi z ulicy. Jeśli prowadzisz biuro projektowe albo kancelarię, taka ściana mówi za Ciebie, że cenisz solidne fundamenty. Szukamy drugiego dna w każdej nieruchomości i widzimy, że najemcy z branży kreatywnej szukają właśnie takich detali. Zamiast wydawać 6200 zł na nowe tynki i malowanie w całym lokalu, lepiej te pieniądze przeznaczyć na profesjonalne piaskowanie jednego, reprezentacyjnego odcinka muru.

W Monetra obliczyliśmy, że inwestycja w wyeksponowanie cegły zwraca się średnio po 7 miesiącach wynajmu. To matematyka, której nie oszukasz. Gołe mury to mniejsze koszty remontu przy zmianie najemcy, bo nie musisz łatać dziur w gipsie i malować wszystkiego na nowo po każdym obrazku czy półce. Wystarczy odkurzyć ścianę raz na pół roku, co zajmuje około 12 minut przy użyciu zwykłej końcówki z miękkim włosiem.

Cegła podnosi stawkę czynszu o 14 zł za metr w 4 dni od wystawienia ogłoszenia.

Estetyka Brick & Velour przyciąga IT

Styl łączący surową glinę z miękkimi materiałami to obecnie standard dla firm technologicznych w Toruniu. Mamy teraz 14 aktywnych klientów, którzy szukają wyłącznie takich przestrzeni. Dlaczego? Bo programista spędzający 8.5 godziny przed monitorem potrzebuje tekstury i ciepłego koloru w otoczeniu. Czerwona cegła naturalnie reguluje też wilgotność w pomieszczeniu, co przy starej wentylacji w kamienicach jest kluczowe. Sprawdziliśmy to w biurze przy ul. Łaziennej – po odsłonięciu 12 metrów ściany komfort pracy odczuwalnie wzrósł.

Nie każda cegła nadaje się do pokazania. Czasem pod tynkiem znajdujemy tzw. 'gruz' z lat 50., który wygląda fatalnie. Dlatego zawsze zaczynamy od odkrywki w mało widocznym miejscu, na przykład za drzwiami. Jeśli widzimy ładne wiązanie kowadełkowe, idziemy w to. W kamienicy przy ul. Żeglarskiej odkryliśmy cegłę gotycką, która była tak ładna, że najemca zdecydował się na wynajem bez negocjowania ceny. Stare mury dają nowe zyski, jeśli wiesz, jak je odpowiednio oświetlić.

Kombinacja cegły z ciemnymi meblami i oświetleniem o barwie 3000K tworzy klimat premium bez wydawania fortuny na drogie dodatki. Widzieliśmy lokale, gdzie właściciele wydali 110 000 zł na marmury, a i tak wynajmowały się gorzej niż te z dobrze wyczyszczoną, historyczną cegłą. Ludzie czują autentyczność. W mieście takim jak Toruń, gdzie historia jest na każdym kroku, ukrywanie jej pod płytą karton-gips to zwyczajne marnowanie pieniędzy.

Szukamy drugiego dna pod tynkiem – czasem jedna odkrywka decyduje o zysku rzędu 41 000 zł.

Techniczne aspekty renowacji

Czyszczenie mechaniczne to podstawa. Nie polecamy mycia wodą pod ciśnieniem wewnątrz lokalu, bo wilgoć wejdzie w fugi i będzie schnąć 3 tygodnie. Najlepiej sprawdza się metoda szczotkowania i delikatnego piaskowania niskociśnieniowego. My w Monetra używamy do tego sprawdzonych ekip, które wiedzą, że toruńska cegła bywa kapryśna. W jednym z projektów na Bydgoskim Przedmieściu musieliśmy wymienić 18 sztuk cegieł, bo były zbyt luźne. Koszt jednej sztuki z odzysku to około 4-6 zł, więc to nie są duże kwoty.

Fugowanie to moment, w którym najłatwiej wszystko zepsuć. Nigdy nie używaj twardych zapraw cementowych do starych murów. Musi być wapno, żeby ściana oddychała. Inaczej za 2 lata cegła zacznie pękać i odpryskiwać. To jest właśnie to, co rozumiemy przez hasło 'liczymy każdy metr'. Źle dobrana fuga zaoszczędzi Ci 150 zł dzisiaj, ale zmusi do remontu za 8000 zł za trzy sezony. Dobra fuga powinna być o 1-2 mm cofnięta względem lica cegły, co daje efekt głębi.

Ostatni etap to zabezpieczenie. Używamy preparatów matowych, które nie dają efektu 'mokrej ściany' – to wygląda tanio i nienaturalnie. Dobry impregnat siloksanowy chroni przed tłuszczem (ważne w gastronomii) i pozwala na swobodne przecieranie ściany wilgotną szmatką. W lokalu przy ul. Franciszkańskiej, gdzie działa teraz studio tatuażu, ściana wygląda jak nowa po 14 miesiącach intensywnego użytkowania. To dowód na to, że higiena i historia mogą iść w parze.

Wpływ na wycenę nieruchomości

Banki i rzeczoznawcy w Toruniu coraz częściej doceniają zachowane detale. Przy renowacji obiektu przy ul. Szerokiej 9, rezygnacja z sufitów podwieszanych i tynków na rzecz odsłonięcia konstrukcji podniosła wycenę końcową o 38 000 zł więcej niż zakładał operat początkowy. To realny kapitał, który możesz wykorzystać przy kolejnym kredycie na rozwój. Zarabiaj na kamienicach z głową – czasem to, co wydaje się niedokończone, jest dla rynku najbardziej wartościowe.

Jeśli planujesz sprzedaż kamienicy w ciągu najbliższych 3 lat, goła cegła w częściach wspólnych to najtańszy sposób na zrobienie dobrego pierwszego wrażenia. Klatka schodowa z fragmentem odkrytego muru sugeruje, że budynek jest zadbany konstrukcyjnie. Widzieliśmy to na przykładzie 43 kamienic, które przeszły przez nasze ręce. Inwestorzy z Warszawy czy Gdańska szukają w Toruniu właśnie tego 'ducha gotyku', a nie standardu deweloperskiego, który mogą mieć u siebie.

Pamiętaj, że każdy metr kwadratowy historycznej ściany to Twoja polisa ubezpieczeniowa na wypadek zastoju na rynku. Nawet gdy inne biura stoją puste, te z klimatem zawsze znajdą najemcę w ciągu maksymalnie 11 dni roboczych. To są twarde dane z naszych zestawień za Q3 2024. W Monetra nie lejemy wody – pokazujemy fakturę ściany i liczby na koncie.